【第一篇】：物業(yè)管理工作總結6578665983，物業(yè)工作總結結束語
物業(yè)管理有限公司- 1 -昆明 XX 物業(yè)管理公司XX 管理處 2011 年度工作總結報告尊敬的各位領導，四年來，在鐵路各級組織領導的關心和幫 助下，在各單位的理解和支持下，我公司經營班子和全體員工經 過不懈的努力，基本實現了去年初預定的目標。現將物業(yè)公司 2011 年各項工作總結分九個部分，報告如下：1：昆明金眾物業(yè)內部管理 2：本物業(yè)項目人員編制和崗位職責內容 3：2011 年度我公司物業(yè)服務收入，支出表 4：2011 年所取得的成績 5：2012 年我公司重點抓的八項工作
6：2012 年物業(yè)管理費用預算 7：存在的主要問題 8：解決問題的設想 9
結束語 昆明 XX 物業(yè)管理有限公司- 2 -一、內部管理我公司成立于 2007 年成立，是一家專業(yè)從事于物業(yè)管 理的企業(yè)，資質等級為三級，公司現擁有一批管理經驗豐富 的作業(yè)隊伍， 我公司秉承“業(yè)主至上、 服務到家”的信念， 以“精 干高效、優(yōu)質服務”的原則，執(zhí)行為物業(yè)使用者創(chuàng)造“安全、 文明、優(yōu)美、舒適、休閑的環(huán)境”質量方針，實行“管、養(yǎng)、 修、服務”為一體的綜合管理。二、本物業(yè)項目人員編制和崗位職責內容1）人員編制和崗位職責內容
序 1 2 3 4 5 6 7 8 號 項 目 人 數（人） 1 2 1 1 6 2 8 3 24 工作主要職責內容 A 基礎物業(yè)管理 B 特定物業(yè)管理 C 社區(qū)文化管理 A 檔案的建立 B 資金費用管理 C 日常事物接待物業(yè)主管 物業(yè)管理員 維修員 保安隊長 保安員 綠化員 保潔員 綜合服務 合計A 設備設施維護 B 裝修驗收管理 C 內部事物管理 A 負責治安消防管理 B 保安管理 A 治安管理 A 植物培育 A 清理 B 消防管理 B 植物養(yǎng)護修剪 C 整理 D 整頓 C 紀律制度培訓 C 交通管理 C 藥劑施肥 E 消毒殺蟲 C 澡堂管理B 清掃A 娛樂中心管理B 青公樓管理三、２０１１年度物業(yè)服務收支表1) 經營管理費用收入表（2011 年 1--12 月） 收入 住戶物業(yè)費 停車場管理費 收入項目 800 戶×8 元/戶×70﹪×12 月 55×80 元/月×12 月 金額（元） 53760.00 49200.00 （實際收到） 昆明 XX 物業(yè)管理有限公司- 3 -攤位費 鋪面出租費 單車棚出租費 青工樓出租費 醫(yī)院出租費 幼兒元出租費 招待所出租費 娛樂室2000.00 元/月×12 月 2750.00 元/月×12 月 375.00 元/月×12 月 1350.00 元/月×12 月 2000.00 元/月×12 月 1800.00 元/月×12 月 2500.00 元/月×12 月 500.00 元/月×12 月 2011 年實際總收入合計24000.00 （平均） 33000.00 4464.00 16200.00 24000.00 21600.00 30000.00 6000.00 262224.002） 管理、服務人員的工資和按規(guī)定的福利開支。1.1 編制人員的工資開支
序 號 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10項目人 數（人） 1 2 1 1 6 2 8 1 1 1 24 人工資標準（元/月） 1800.00 1600.00 1500.00 1700.00 1200.00 1300.00 600.00 600.00 600.00 600.00 合計總額（元/月） 1800.00 3200.00 1500.00 1700.00 7200.00 2600.00 4800.00 600.00 600.00 600.00 24600.00（元/月）物業(yè)主管 物業(yè)管理員 維修員 保安隊長 保安員 綠化員 保潔員 娛樂中心 青工樓宿舍 澡堂管理員 合計 昆明 XX 物業(yè)管理有限公司- 4 -1.3 福利保險費開支表 項目 物業(yè)主管加班費 管理員加班費 維修員加班費 保安員加班費 綠化員加班費 保潔員加班費 節(jié)日福利 意外傷害保險 服裝費 計算標準 1800÷ 天×3 倍×15 天節(jié)日÷12 個月×1 人 30 1600÷ 天×3 倍×15 天節(jié)日÷12 個月×2 人 30 1400÷ 天×3 倍×15 天節(jié)日÷12 個月×1 人 30 1200÷ 天×3 倍×15 天節(jié)日÷12 個月×6 人 30 1300÷ 天×3 倍×15 天節(jié)日÷12 個月×2 人 30 600÷ 天×3 倍×15 天節(jié)日÷ 個月×8 人 30 12 200×2 節(jié)÷ 個月×24 人 12 24 人×60 元/月 200 元/套×2 套×24÷ 個月 12 合計 1.3 其它費用 序號 1 2 3 4 項 目 金額 700 元/月 350 元/月 350 元/月 350 元/月 1750 元/月 合計 1.4 公司管理費用及稅收 序號 1 2 合計 項目 管理費 稅 收 計算標準 管理費總數×10％ 稅收總額×6％ 金額 3201.5 元/月 1920.9 元/月 5122.4 元/月 金額 225 元/月 399.9 元/月 175 元/月 900 元/月 325 元/月 600 元/月 800 元/月 1440 元/月 800 元/月 5664.9 元/月保潔消耗品及工具配置 綠化消耗品及工具配置，農藥肥料 維修工具及勞保用品 保安工具配置費1.5 公司 1011 年總開支為： 昆明 XX 物業(yè)管理有限公司- 5 -（24600.00 元/月﹢5664.9 元/月+1750 元/月﹢5122.4 元/月） 月=445647.6 ×12 元 1.6 公司 2011 年度總收入減去總開支為
262224.00 元-445647.6 元 = 負 183423.6 元 公司 2011 年虧損 183423.6 元四， 2011 年所取得的成績；1,初步實現了對 XX 家屬小區(qū)的治安安管理，環(huán)境治理，并 取得了良好成績：由于 XX 由于處于城鎮(zhèn)鄉(xiāng)村結合處，小區(qū) 所屬區(qū)域成為了附近居民的交通要道，四通八達，成為開放 式小區(qū)，往返閑雜人員多，給我公司的治安管理，環(huán)境衛(wèi)生 管理帶來大量的工作難題。對出現的問題，我公司多次開展 工作調查研究會，對出現的問題召開專題會議，逐步解決了 工作中出現的大量問題。在治安安全方面，我公司對全體保 安聘用人員嚴格把關，嚴格審查，確保無不良記錄，并實行 擔保人制度，針對開放式小區(qū)特點和周邊環(huán)境復雜難管理的 現狀，我公司根據多年的管理摸索取得的經驗，采取了本小 區(qū)保安人員“本地制”，保安人員就本地招聘，大大提高了 對進出小區(qū)的人員識別能力，對保安人員實施半軍事化管理 和加強業(yè)務知識培訓， 建立了一支有素質和經驗的安防隊伍， 對小區(qū)的治安有了強有力的保障，并取得了良好的成績。 昆明 XX 物業(yè)管理有限公司- 6 -在消防安全管理方面，由于小區(qū)建造年代久遠，消防設備設 施已經嚴重老化破損，存在極大的安全隱患，我公司安防人 員經過對設施設備的大量的修復工作，使現有的消防設備， 設施隨時保持良好狀態(tài)，同時加大巡查次數，確保在第一時 間發(fā)現并處理隱患，確保小區(qū)消防安全。其次我們對業(yè)主住 戶進行了消防安全教育知識的宣傳教育，進一步提高了全民 消防安的全意識和技能。
針對本小區(qū)住戶人員復雜，租住戶多，流動性大的特點，我 公司對住戶實名登記，摸清租戶人員基本情況，建立相關檔 案，簽訂了責任書，并且每月走訪掌握最新入住人員情況。
對小區(qū)人員有了較全面的了解，對三無人員，和污點人員， 我們通過“人盯人”的方法，以及加強和民警的互通信息， 大大減少了治安案件的發(fā)生概率。
2，工程維修方面，取得了顯著的成效； 由于小區(qū)線路，管道等設備設施陳舊老化，“跑冒漏”現象 頻發(fā)，樓房主體墻面老化脫落滲水現象多，照明設施規(guī)劃不 合理，成為維修管理中的難題。我公司對小區(qū)共用部分進行 了大量的維護，保養(yǎng)工作，維護范圍包括對樓蓋，屋頂，梁， 柱，內外墻體，和基礎設施等承結構部位，外墻體，樓道間， 走廊通道，門廳，設備機房，下水管道，垃圾道，公用用照 明路線，閉錄電線，加壓供水設備，配電系統，公共消防設 昆明 XX 物業(yè)管理有限公司- 7 -備等的維修取得顯著的成果，下水道堵塞問題進行了根 治和處理，對不合理的管線進行了改造，清除了主下水 管道的堵塞隱患； ；工程維修不僅對內厲行節(jié)約，在為客 戶進行維修時也本著為客戶著想的原則，爭取少花錢、 多辦事。
工程部還通過加強內部管理教育，提高了工程 部全體員工的服務意識和服務水平，使工作質量和服務 質量都有了質的變化，徹底改變了過去懶、散、慢的不 良作風，形成主動找問題、查隱患、爭出工的積極向上 的局面。3，保潔方面取得了階段性的成果，由于小區(qū)依山而建，路面坑坑洼洼，沒有合理的排污泄 洪溝渠，雨天沙石泥土大量涌入小區(qū)，造成了小區(qū)晴天 一陣灰，雨天一灘泥的現象，針對小區(qū)現狀，我保潔人 員給小區(qū)每天９個小時循環(huán)保潔道路生活區(qū)，每天生活 垃圾日產日清，多次清運沙石泥土，清理疏通溝渠，平 整路面。
４，綠化方面常年清除雜草，改良土壤，對植物進行澆 水、施肥、打藥、修剪，嚴防各類病蟲害，綠化景觀的 植物的得到了有效的護理。
五，2012 年我公司重點抓的八項工作： 昆明 XX 物業(yè)管理有限公司- 8 -六，2012 年物業(yè)管理費用預算1、 管理、服務人員的工資和按規(guī)定的福利開支。1.1 編制人員的工資預算開支
序 號 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10項目人 數（人） 1 2 1 1 6 2 8 1 1 1 24 人工資標準（元/月） 2000.00 1700.00 1700.00 2000.00 1300.00 1400.00 650.00 700.00 700.00 700.00 合計總額（元/月） 2000.00 3400.00 1700.00 2000.00 7800.00 2800.00 5200.00 700.00 700.00 700.00 27000.00（元/月）物業(yè)主管 物業(yè)管理員 維修員 保安隊長 保安員 綠化員 保潔員 娛樂中心 青工樓宿舍 澡堂管理員 合計1.2 福利保險費預算開支表 項目 物業(yè)主管加班費 管理員加班費 維修員加班費 計算標準 2000÷ 天×3 倍×15 天節(jié)日÷12 個月×1 人 30 1700÷ 天×3 倍×15 天節(jié)日÷12 個月×2 人 30 1700÷ 天×3 倍×15 天節(jié)日÷12 個月×1 人 30 金額 250 元/月 425 元/月 213 元/月 昆明 XX 物業(yè)管理有限公司- 9 -保安員加班費 綠化員加班費 保潔員加班費 節(jié)日福利 意外傷害保險 服裝費1300÷ 天×3 倍×15 天節(jié)日÷12 個月×6 人 30 1400÷ 天×3 倍×15 天節(jié)日÷12 個月×2 人 30 650÷ 天×3 倍×15 天節(jié)日÷ 個月×8 人 30 12 200×2 節(jié)÷ 個月×24 人 12 24 人×60 元/月 200 元/套×2 套×24÷ 個月 12 合計975 元/月 350 元/月 650 元/月 800 元/月 1440 元/月 800 元/月 6802.5 元/月1.3 其它費用 序號 1 2 3 4 項 目 金額 900 元/月 500 元/月 500 元/月 500 元/月 2400 元/月 合計保潔消耗品及工具配置 綠化消耗品及工具配置，農藥肥料 維修工具及勞保用品 保安工具配置費1.4 序號 1 2 合計2012 年公司預算管理費用及稅收 項目 管理費 稅 收 計算標準 管理費總數×10％ 稅收總額×6％ 金額 3620.25 元/月 2172.15 元/月 5792.4 元/月1.52012 年公司預算管理總費用為：（27000.00 元/月+6802.5 元+2400 元/月+5792.4 元/月）×12 月=503938.8 元七、存在的主要問題 昆明 XX 物業(yè)管理有限公司- 10 -八，解決問題的設想 1、對經費不足問題，建議對各項服務收費標準重新進 行評估，在服務和品質定位的基礎上確定適合本小區(qū)的各項 服務收費標準，特建議如下； ⑴建議物管費從每戶 8 元上調到 15 元， 幼兒園上調 40％ 招待所上調 40％ 鋪面上調 15％維修費上調 40％ ⑵公共設施維修由段上支付材料費 800 元/月 ⑶ 段上補助消防系統維護治安專用費 2000 元/月 2、對與物業(yè)服務無關或牽強理由的欠費問題，建議鐵路部 門配合開展鐵路行政管理催繳工作。
3，節(jié)流降低成本，節(jié)流主要是圍繞經營成本進行節(jié)約。
根據不同的業(yè)務階段去創(chuàng)新，提升勞動生產率，降低企業(yè)的 人工成本；通過內部推行設備設施的節(jié)能改造，降低設備設 施的能源消耗；通過集中采購，降低物業(yè)服務企業(yè)的辦公物 耗成本 4，開源，擴展經營思路， 積極開展其他經營活動，充 分利用小區(qū)資源，挖掘小區(qū)潛在商機，創(chuàng)造其他經濟收入。
我公司設想在小區(qū)籌資搭建農貿市場，引攤入市，搞活小區(qū) 經濟的同時更方便了住戶日常生活采購需要。 昆明 XX 物業(yè)管理有限公司- 11 -九，結束語 我公司向鐵路系統領導表示衷心感謝，也向為了我公司 進步而提出批評意見的業(yè)主表示衷心感謝。雖然在這一年里 我們取得了一定的成績，但我們也深刻的認識到我們的不足 -------------------------昆明 XX 物業(yè)管理有限公司 2011-12-19
【第二篇】：物業(yè)管理工作總結，物業(yè)工作總結結束語
物業(yè)管理有限公司- 1 -昆明 XX 物業(yè)管理公司XX 管理處 2011 年度工作總結報告 管理處尊敬的各位領導， 年來，在鐵路各級組織領導的關心和幫 尊敬的各位領導，四年來，在鐵路各級組織領導的關心和幫 助下，在各單位的理解和支持下，我公司經營班子和全體員工經 助下，在各單位的理解和支持下， 過不懈的努力，基本實現了去年初預定的目標。
過不懈的努力，基本實現了去年初預定的目標?，F將物業(yè)公司 實現了去年初預定的目標 2011 年各項工作總結分九個部分，報告如下
年各項工作總結分九個部分 報告如下 分九個部分， 如下：1：昆明金眾物業(yè)內部管理 昆明金眾物業(yè)內部管理 昆明金眾物業(yè) 2：本物業(yè)項目人員編制和崗位職責內容 ：本物業(yè)項目人員編制和崗位職責內容 3：2011 年度我公司物業(yè)服務收入，支出表
年度我公司物業(yè)服務收入 我公司物業(yè)服務收入， 4：2011 年所取得的成績
5：2012 年我公司重點抓的八項工作
年我公司重點抓的八項工作
6：2012 年物業(yè)管理費用預算
7：存在的主要問題 ：存在的主要問題 主要 8：解決問題的設想
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結束語 昆明 XX 物業(yè)管理有限公司- 2 -一、內部管理我公司成立于 2007 年成立，是一家專業(yè)從事于物業(yè)管 理的企業(yè)，資質等級為三級，公司現擁有一批管理經驗豐富 的作業(yè)隊伍， 我公司秉承“業(yè)主至上、 服務到家”的信念， 以“精 干高效、優(yōu)質服務”的原則，執(zhí)行為物業(yè)使用者創(chuàng)造“安全、 文明、優(yōu)美、舒適、休閑的環(huán)境”質量方針，實行“管、養(yǎng)、 修、服務”為一體的綜合管理。
本物業(yè)項目人員編制和崗位職責內容 二、本物業(yè)項目人員編制和崗位職責內容1）人員編制和崗位職責內容
人員編制和崗位職責內容
崗位職責內容 序 號 1 2 3 4 5 6 7 8 項 目 物業(yè)主管 物業(yè)管理員 維修員 保安隊長 保安員 綠化員 保潔員 綜合服務 合計 人 數（人） 1 2 1 1 6 2 8 3 24 工作主要職責內容 工作主要職責內容 職責 A 基礎物業(yè)管理 B 特定物業(yè)管理 C 社區(qū)文化管理 A 檔案的建立 B 資金費用管理 C 日常事物接待A 設備設施維護 B 裝修驗收管理 C 內部事物管理 A 負責治安消防管理 B 保安管理 A 治安管理 A 植物培育 A 清理 B 消防管理 B 植物養(yǎng)護修剪 C 整理 D 整頓 C 紀律制度培訓 C 交通管理 C 藥劑施肥 E 消毒殺蟲 C 澡堂管理B 清掃A 娛樂中心管理B 青公樓管理三、２０１１年度物業(yè)服務收支表 ２０１１年度物業(yè)服務收 年度物業(yè)服務經營管理費用收入表（ --12 1) 經營管理費用收入表（2011 年 1--12 月） 收入 住戶物業(yè)費 停車場管理費 收入項目 800 戶×8 元/戶×70﹪×12 月 55×80 元/月×12 月 金額（ 金額（元） 53760.00 49200.00 （實際收到） 昆明 XX 物業(yè)管理有限公司- 3 -攤位費 鋪面出租費 單車棚出租費 青工樓出租費 醫(yī)院出租費 幼兒元出租費 招待所出租費 娛樂室2000.00 元/月×12 月 2750.00 元/月×12 月 375.00 元/月×12 月 1350.00 元/月×12 月 2000.00 元/月×12 月 1800.00 元/月×12 月 2500.00 元/月×12 月 500.00 元/月×12 月 2011 年實際總收入合計24000.00 （平均） 33000.00 4464.00 16200.00 24000.00 21600.00 30000.00 6000.00 262224.002） 管理、服務人員的工資和按規(guī)定的福利開支。
管理、服務人員的工資和按規(guī)定的福利開支。1.1 編制人員的工資開支
序 號 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10項 目 物業(yè)主管 物業(yè)管理員 維修員 保安隊長 保安員 綠化員 保潔員 娛樂中心 青工樓宿舍 澡堂管理員 合計人 數（ 人） 1 2 1 1 6 2 8 1 1 1 24 人工資標準（ 工資標準（元/月） 1800.00 1600.00 1500.00 1700.00 1200.00 1300.00 600.00 600.00 600.00 600.00 合計總額（ 總額（元/月） 1800.00 3200.00 1500.00 1700.00 7200.00 2600.00 4800.00 600.00 600.00 600.00 24600.00（ 24600.00（元/月） 60 昆明 XX 物業(yè)管理有限公司- 4 -1.3 福利保險費開支表 1.3 福利保險費開支表 項目 物業(yè)主管加班費 管理員加班費 維修員加班費 保安員加班費 綠化員加班費 保潔員加班費 節(jié)日福利 意外傷害保險 服裝費 計算標準 1800÷30 天×3 倍×15 天節(jié)日 天節(jié)日÷12 個月 人 個月×1 1600 天節(jié)日÷12 個月 人 個月×2 1600÷30 天×3 倍×15 天節(jié)日 00 1400 天節(jié)日÷12 個月 人 個月×1 1400÷30 天×3 倍×15 天節(jié)日 00 天節(jié)日÷12 個月 人 個月×6 1200÷30 天×3 倍×15 天節(jié)日 00 天節(jié)日÷12 個月 人 個月×2 1300÷30 天×3 倍×15 天節(jié)日 00 600÷30 天×3 倍×15 天節(jié)日 天節(jié)日÷12 個月 人 個月×8 600 200×2 個月×24 人 200 節(jié)÷12 個月 24 人×60 元/月 200 元/套×2 套×24÷12 個月 合計 1.3 其它費用 序號 1 2 3 4 項 目 金額 700 元/月 350 元/月 350 350 350 元/月 350 350 元/月 1750 1750 元/月 合計 公司管理費用及稅收 1.4 公司管理費用及稅收 序號 1 2 合計 項目 管理費 稅 收 計算標準 管理費總數×10％ 稅收總額×6％ 金額 3201.5 元/月 1920.9 元/月 5122.4 元/月 金額 225 元/月 399.9 元/月 175 元/月 900 元/月 325 元/月 600 元/月 800 元/月 1440 元/月 800 元/月 5664.9 元/月保潔消耗品及工具配置 綠化消耗品及工具配置，農藥肥料 維修工具及勞保用品 保安工具配置費1.5 年總開支為 1.5 公司 1011 年總開支為： 昆明 XX 物業(yè)管理有限公司- 5 -×12 （24600.00 元/月﹢5664.9 元/月+1750 元/月﹢5122.4 元/月） 月=445647.6 元 年度總收入減去總開支為
1.6 公司 2011 年度總收入減去總開支為
262224.00 元-445647.6 元 = 負 183423.6 元 公司 2011 年虧損 183423.6 元年所取得的成績； 四， 2011 年所取得的成績；1,初步實現了對 XX 家屬小區(qū)的治安安管理，環(huán)境治理，并 取得了良好成績：由于 XX 由于處于城鎮(zhèn)鄉(xiāng)村結合處，小區(qū) 所屬區(qū)域成為了附近居民的交通要道，四通八達，成為開放 式小區(qū)，往返閑雜人員多，給我公司的治安管理，環(huán)境衛(wèi)生 管理帶來大量的工作難題。對出現的問題，我公司多次開展 工作調查研究會，對出現的問題召開專題會議，逐步解決了 工作中出現的大量問題。在治安安全方面，我公司對全體保 安聘用人員嚴格把關，嚴格審查，確保無不良記錄，并實行 擔保人制度，針對開放式小區(qū)特點和周邊環(huán)境復雜難管理的 現狀，我公司根據多年的管理摸索取得的經驗，采取了本小 區(qū)保安人員“本地制”，保安人員就本地招聘，大大提高了 對進出小區(qū)的人員識別能力，對保安人員實施半軍事化管理 和加強業(yè)務知識培訓， 建立了一支有素質和經驗的安防隊伍， 對小區(qū)的治安有了強有力的保障，并取得了良好的成績。 昆明 XX 物業(yè)管理有限公司- 6 -在消防安全管理方面，由于小區(qū)建造年代久遠，消防設備設 施已經嚴重老化破損，存在極大的安全隱患，我公司安防人 員經過對設施設備的大量的修復工作，使現有的消防設備， 設施隨時保持良好狀態(tài)，同時加大巡查次數，確保在第一時 間發(fā)現并處理隱患，確保小區(qū)消防安全。其次我們對業(yè)主住 戶進行了消防安全教育知識的宣傳教育，進一步提高了全民 消防安的全意識和技能。
針對本小區(qū)住戶人員復雜，租住戶多，流動性大的特點，我 公司對住戶實名登記，摸清租戶人員基本情況，建立相關檔 案，簽訂了責任書，并且每月走訪掌握最新入住人員情況。
對小區(qū)人員有了較全面的了解，對三無人員，和污點人員， 我們通過“人盯人”的方法，以及加強和民警的互通信息， 大大減少了治安案件的發(fā)生概率。
2，工程維修方面，取得了顯著的成效； 由于小區(qū)線路，管道等設備設施陳舊老化，“跑冒漏”現象 頻發(fā)，樓房主體墻面老化脫落滲水現象多，照明設施規(guī)劃不 合理，成為維修管理中的難題。我公司對小區(qū)共用部分進行 了大量的維護，保養(yǎng)工作，維護范圍包括對樓蓋，屋頂，梁， 柱，內外墻體，和基礎設施等承結構部位，外墻體，樓道間， 走廊通道，門廳，設備機房，下水管道，垃圾道，公用用照 明路線，閉錄電線，加壓供水設備，配電系統，公共消防設 昆明 XX 物業(yè)管理有限公司- 7 -備等的維修取得顯著的成果，下水道堵塞問題進行了根 治和處理，對不合理的管線進行了改造，清除了主下水 管道的堵塞隱患； ；工程維修不僅對內厲行節(jié)約，在為客 戶進行維修時也本著為客戶著想的原則，爭取少花錢、 多辦事。
工程部還通過加強內部管理教育，提高了工程 部全體員工的服務意識和服務水平，使工作質量和服務 質量都有了質的變化，徹底改變了過去懶、散、慢的不 良作風，形成主動找問題、查隱患、爭出工的積極向上 的局面。3，保潔方面取得了階段性的成果，由于小區(qū)依山而建，路面坑坑洼洼，沒有合理的排污泄 洪溝渠，雨天沙石泥土大量涌入小區(qū)，造成了小區(qū)晴天 一陣灰，雨天一灘泥的現象，針對小區(qū)現狀，我保潔人 員給小區(qū)每天９個小時循環(huán)保潔道路生活區(qū)，每天生活 垃圾日產日清，多次清運沙石泥土，清理疏通溝渠，平 整路面。
４，綠化方面常年清除雜草，改良土壤，對植物進行澆 水、施肥、打藥、修剪，嚴防各類病蟲害，綠化景觀的 植物的得到了有效的護理。
年我公司重點 的八項工作
重點抓 五，2012 年我公司重點抓的八項工作： 昆明 XX 物業(yè)管理有限公司- 8 -六，2012 年物業(yè)管理費用預算1、 管理、服務人員的工資和按規(guī)定的福利開支。
管理、服務人員的工資和按規(guī)定的福利開支。1.1 編制人員的工資預算開支
序 號 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10項 目 物業(yè)主管 物業(yè)管理員 維修員 保安隊長 保安員 綠化員 保潔員 娛樂中心 青工樓宿舍 澡堂管理員 合計人 數（ 人） 1 2 1 1 6 2 8 1 1 1 24 人工資標準（ 工資標準（元/月） 2000.00 1700.00 1700.00 2000.00 1300.00 1400.00 650.00 700.00 700.00 700.00 合計總額（ 總額（元/月） 2000.00 3400.00 1700.00 2000.00 7800.00 2800.00 5200.00 700.00 700.00 700.00 27000.00（元/月） 7000.00（ 0.00福利保險費預算 預算開支表 1.2 福利保險費預算開支表 項目 物業(yè)主管加班費 管理員加班費 維修員加班費 計算標準 2000÷30 天×3 倍×15 天節(jié)日 天節(jié)日÷12 個月 人 個月×1 1700÷30 天×3 倍×15 天節(jié)日 天節(jié)日÷12 個月 人 個月×2 1700 1700 天節(jié)日÷12 個月 人 個月×1 1700÷30 天×3 倍×15 天節(jié)日 00 金額 250 元/月 425 元/月 213 元/月 昆明 XX 物業(yè)管理有限公司- 9 -保安員加班費 綠化員加班費 保潔員加班費 節(jié)日福利 意外傷害保險 服裝費1300÷30 天×3 倍×15 天節(jié)日 天節(jié)日÷12 個月 人 個月×6 1300 1400÷30 天×3 倍×15 天節(jié)日 天節(jié)日÷12 個月 人 個月×2 1400 650÷30 天×3 倍×15 天節(jié)日 天節(jié)日÷12 個月 人 個月×8 650 200×2 個月×24 人 200 節(jié)÷12 個月 24 人×60 元/月 200 元/套×2 套×24÷12 個月 合計975 元/月 350 元/月 650 元/月 800 元/月 1440 元/月 800 元/月 6802.5 元/月1.3 其它費用 序號 1 2 3 4 項 目 金額 900 元/月 500 元/月 500 元/月 500 元/月 2400 元/月 合計保潔消耗品及工具配置 綠化消耗品及工具配置，農藥肥料 維修工具及勞保用品 保安工具配置費公司預算 預算管理費用及稅收 1.4 2012 年公司預算管理費用及稅收 序號 1 2 合計 項目 管理費 稅 收 計算標準 管理費總數×10％ 稅收總額×6％ 金額 3620.
3620.25 元/月 2172.15 元/月 5792.4 元/月1.5 公司預算管理總 預算管理 1.5 2012 年公司預算管理總費用為
（27000.00 元/月+6802.5 元+2400 元/月+5792.4 元/月）×12 月=503938.8 元七、存在的主要問題 存在的主要問題 主要 昆明 XX 物業(yè)管理有限公司- 10 -八，解決問題的設想 1、對經費不足問題，建議對各項服務收費標準重新進 行評估，在服務和品質定位的基礎上確定適合本小區(qū)的各項 服務收費標準，特建議如下； ⑴建議物管費從每戶 8 元上調到 15 元， 幼兒園上調 40％ 招待所上調 40％ 鋪面上調 15％維修費上調 40％ ⑵公共設施維修由段上支付材料費 800 元/月 ⑶ 段上補助消防系統維護治安專用費 2000 元/月 2、對與物業(yè)服務無關或牽強理由的欠費問題，建議鐵路部 門配合開展鐵路行政管理催繳工作。
3，節(jié)流降低成本，節(jié)流主要是圍繞經營成本進行節(jié)約。
根據不同的業(yè)務階段去創(chuàng)新，提升勞動生產率，降低企業(yè)的 人工成本；通過內部推行設備設施的節(jié)能改造，降低設備設 施的能源消耗；通過集中采購，降低物業(yè)服務企業(yè)的辦公物 耗成本 4，開源，擴展經營思路， 積極開展其他經營活動，充 分利用小區(qū)資源，挖掘小區(qū)潛在商機，創(chuàng)造其他經濟收入。
我公司設想在小區(qū)籌資搭建農貿市場，引攤入市，搞活小區(qū) 經濟的同時更方便了住戶日常生活采購需要。 昆明 XX 物業(yè)管理有限公司- 11 -九，結束語 我公司向鐵路系統領導表示衷心感謝，也向為了我公司 進步而提出批評意見的業(yè)主表示衷心感謝。雖然在這一年里 我們取得了一定的成績，但我們也深刻的認識到我們的不足 -------------------------昆明 XX 物業(yè)管理有限公司 2011-12-19
【第三篇】：物業(yè)公司2012年工作總結和2013年工作計劃，物業(yè)工作總結結束語
2012 年工作總結和 2013 年工作計劃2012 年對于賓瀚世邦物業(yè)來說是一個轉折點，也是迎接挑戰(zhàn)、不斷創(chuàng)新的一 年。從 2012 年 8 月起,在物業(yè)總經理熊總的帶領下,物業(yè)公司結合實際情況，借鑒 其他優(yōu)秀項目管理模式，重新擬定物業(yè)管理新方案,實行物業(yè)與集團管理剝離、物 業(yè)各項目統一管理的新模式，新方案于 2012 年 10 月 1 日正式實施。在實行新管 理模式后，物業(yè)各項工作都提到全面提升，歸納 2012 年賓瀚世邦各項目主要工作 如下
一、成本控制
1、賓瀚世邦物業(yè)各項目實行統一管理，原人員最多時高達 124 人，按新管理 方案調整后現人員 64 人，雖然新模式中員工增加了薪資，但員工社保、福利、年 終獎等是按人員核算，所以總的來說是大幅度降低了員工成工，物業(yè)成本也得到 有效控制。
2、賓瀚世邦物業(yè)一直提倡勤儉持家，并采取有效措施節(jié)約能源、降低管理成 本，如在 2012 年 5 月改進二次供水水泵，節(jié)約了大筆電費和水泵維修保養(yǎng)費用； 改造各單元樓層翹板開關為聲控開關，人員離開后樓層燈自動關閉，節(jié)約了公共 電費。
二、制度管理
物業(yè)公司應該建立起一套健全嚴格行之有效的規(guī)章制度，使人人有章可循， 事事有據可依，為使物業(yè)的管理更加專業(yè)、合法、有效，行政部擬定《賓瀚世邦 物業(yè)管理規(guī)程》，確立物業(yè)管理規(guī)程與標準,形成較為規(guī)范的管理流程。對工作中 容易出現問題的環(huán)節(jié)進行制度化管理。并制作詳細流程圖，以簡化和明確各崗位 工作流程?！顿e瀚世邦物業(yè)管理規(guī)程》于今年 11 月由公司領導審核通過。
三、經營指標 1、根據總公司下達的經營指標，物業(yè)部采取各種有效措施提高收費率，采取 上門收費、電話催費、深入溝通和發(fā)律師函等方式進行催收費用，也取得了一定 成效。家園收費率達 95%，剩下未交費用的主要原因為開發(fā)工程遺留問題還未得到 解決而拒交物管費。
2、停車費的收取管理，主要采取進出發(fā)牌登記等方式，如水河名居原停車費 每月 600 元左右，經統一管理后，停車費用已盡 3000 元。已翻了 5 倍之多。1/5 四、各項目主要工作 （一）寶泰家園主要工作 1、2 期交房：寶泰家園 2 期于 2012 年元月初正式交房，也是 2 期業(yè)主與物業(yè) 公司的首次接觸，物業(yè)成立交房小組，各小組分工負責、緊密配合，從擬定交房 方案，到人員培訓、崗位落實，全體員工放棄休息，夜以繼日地開展工作，齊心 協力對入住現場進行布置，全力保障業(yè)主的順利入住，共辦理 2 期交房手續(xù) 502 房，最終圓滿完成 2 期交房工作。
2、裝修管理：自 2012 年 1 月 10 日起寶泰家園 2 期即進入裝修期，至今已辦 理裝修手續(xù) 499 戶，裝修手續(xù)辦理率達 95%以上。
針對裝修期間的施工垃圾、亂寫亂畫現象，物業(yè)進行了專項清理，采取了一 系列措施，通過管理層的帶領和員工的努力，最終取得了一定的成效，保持了寶 泰家園良好的衛(wèi)生環(huán)境。
在裝修管理過程中，由于部分業(yè)主不按規(guī)定進行裝修活動，引發(fā)多起業(yè)戶糾 紛事件，物業(yè)主動出面進行協調處理，基本得到大部分業(yè)主的認可。
3、問題整改：自 2 期業(yè)主接房和入住之后，暴露出了施工質量問題和規(guī)劃、 設計存在不盡人意之處，物業(yè)工程人員盡力協調各方進行處理，填補規(guī)劃設計和 施工過程的不足，贏取業(yè)主和住戶的信賴。如更換防火門，更換門鎖等。
寶泰家園 2 期需整改問題較多，物業(yè)詳細統計各項整改問題，提出整改建議， 對接管驗收中發(fā)現的質量問題，尤其是影響房屋結構安全和設備使用安全的質量 問題，由工程部進行監(jiān)督，施工單位及其他分包商于進行了一定量的返修。保證 了業(yè)主的順利入住。
4、員工培訓：在物業(yè)服務過程中,員工素質直接影響服務水平，為認真做好 各類培訓工作。行政部共舉辦三期培訓,新入職員工的入職培訓覆蓋率達到 95%以 上。根據各部門的培訓需求,對員工進行禮貌禮儀的培訓、投訴處理的培訓、工作 技能培訓、中層管理人員進行管理基礎知識的培訓，提高有對各部門管理人員對 執(zhí)行力的認識和重視。
5、文化建設：2012 年 10 月 23 日重陽節(jié),物業(yè)舉辦首屆重陽節(jié)文藝匯演活動， 活動有舞蹈、樂器、唱歌等等，此活動深受業(yè)主好評，同時也緩解了物業(yè)和業(yè)主 之間的關系。2/5 2012 年 11 月 9 日進行消防演習， （二）海棠名居主要工作 1、停車場整改：因前期機動車地面停車場的地面凹凸不平,特別是下雨后更 是積水嚴重,自統一管理后,對機動車停車場地面進行了碳渣填補,現已全部完成。
2、辦公室搬遷：原物業(yè)服務中心辦公室面積大慨 100 平米，但辦公環(huán)境較差， 自統一管理后，為物業(yè)開源節(jié)流，把原監(jiān)控室重新整修后調整為物業(yè)服務中心辦 公室，原辦公室也可出租用以增加物業(yè)收入。
3、保潔外包：原保潔管理工作不到位，小區(qū)環(huán)境較差，自統一管理后對保潔 工作實行外包方式，同時取消保潔管理人員，由家園統一管理和檢查。這樣減少 了管理成本，規(guī)范了管理，也改善了環(huán)境。
（三）水河名居主要工作 1、收費管理：原水河名居由海棠統一管理，機車車停車費每月收費 600 元左 右，自水河名居由家園統一管理后，家園調動護衛(wèi)人員嚴格把關，對進出車輛詳 細登記管理，現每月停車費可達 3000 元，提高了物業(yè)收益。
2、投訴管理：統一制做公示標牌，在水河門衛(wèi)室公示物業(yè)投訴電話，當接投 訴或報修電話時，家園會在第一時間增派人員進行處理。這樣減少的處理問題的 時間，給物業(yè)留下好評。
五、不足與需改進的方面 物業(yè)實行統一管理的時間較短，可說是剛剛起步，在帶動賓瀚世邦各個項目 發(fā)展和規(guī)范各個項目管理的同時，必須按時完成集團下達的經濟指標。雖然工作 見到了顯著成效，但在員工培訓工作上還需加大力度，比如：現有團隊人員的行 業(yè)專業(yè)性較差；因前期未統一管理，各項目未對員工進行專業(yè)技術培訓，導致物 業(yè)服務工作有所不足；服務理念的貫徹不到位導致服務工作還存在極大的差距。
海棠收費工作存在嚴重不足之處， 六、2013 年工作思路與計劃 2013 年是嶄新的一年、也是新的開始。賓瀚世邦在新的一年中工作主導思想 為兩大類：1、強化內部管理、規(guī)范服務工作和作風；2、開源節(jié)流，充分整合現 有資源，大力開展開源經營，努力做大做強；極度控制各項目開支成本，使經營 成本降到最低；3、提高安全意識，讓賓瀚世邦物業(yè)公司持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。具體從以 下幾方面開展工作
（一）規(guī)范管理上臺階3/5 1、對現有的制度進行整理和修訂補充，逐步完善和建立與物業(yè)管理相適應的 管理制度和程序。重點是理順物業(yè)各項目之間、各部門之間的標準管理模式，建 立規(guī)范化的工作質量標準，逐步向 ISO9000 質量標準體系接軌。
2、因前期寶泰家園設施設備保養(yǎng)工作不理想，2013 年的重點工作是嚴格制定 設施設備保養(yǎng)計劃，并嚴格按照保養(yǎng)計劃對各項目設施設備進行全面保養(yǎng)和維護 工作。確保各項目設施設備隨時處于良好狀態(tài)。
3、加強隊伍建設，通過培訓和考核，提高員工的綜合素質。定期對各個部門 進行階段的考核，同時根據物業(yè)公司的要求，采取引進和淘汰相結合的辦法，淘 汰考核不合格的人員，引進高素質管理人員，改善隊伍結構，提高文化層次。逐 步建設成為一支來之能戰(zhàn)、戰(zhàn)之能勝的優(yōu)秀物業(yè)服務團隊。
（二）開源節(jié)流創(chuàng)效益 1、根據總公司下達的經營指標，對物業(yè)市場充分調研、認真分析，關注未來 的經濟走向，國家、行業(yè)政策調整趨勢。通過提升“軟服務”彌補硬件缺陷，提 高物業(yè)收費率、保證資產出租率，促進物業(yè)公司持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。
2、成立聯誼商會，將品質優(yōu)異商家組織起來，充分利用各種資源挖掘邊際效 益，創(chuàng)造商業(yè)價值，這不僅僅是物業(yè)服務公司提高經濟效益的方法，也是小區(qū)業(yè) 主、物業(yè)公司、經營商家三贏的舉措。同時利用現有資源，開展多項便民服務和 多種經營。
3、提升水河名居物管費，原物管費為 1 元/平米，因規(guī)目面積小，管理成本 高，收入年年虧損。自統一管理后就周邊項目調研決定，定于從 2013 年 1 月 1 日 起提升至 1.50 元/平米。
4、嚴格控制各項開支，節(jié)支、增效。嚴格控制維修、清潔、辦公用品、文化 建設等費用，努力降低運行成本。積極想辦法擴大收入、提高經營效益，力爭贏 利。
（三）安全工作做后盾 1、以“安全無事故”為目標，貫徹“安全第一、預防為主”的方針，加強日 常巡查力度，發(fā)現隱患及時整改，重點是吸煙、電氣、消防設施、疏散通道等。
2、提高突發(fā)事件應急能力。每季度對安全管理人員進行一次消防演練。夏季 對安全管理人員進行兩次防洪演練。確保賓瀚世邦物業(yè)各項目的安全管理。
3、根據“預防為主，防消結合”的消防方針，建立健全了防火組織，并確定 相應的防火責任人，將防火責任落實到人。建立起“一條龍”的消防管理體制。4/5 4、加強對來訪客人和外來施工人員的管理，健全出入證、出入登記制度。對 進出小區(qū)人員進行嚴格管理，保證業(yè)主安全。對員工進行安全管理教育，如突發(fā) 事件的處理，報警、現場保護、急救、事故報告等。嚴格做好防盜、防破壞、防 罪案等一系列管理工作。
八、結束語 物業(yè)工作的好壞，最終我們的客戶——業(yè)主會作出公平的評價；物業(yè)工作需 要實實在在的通過每件小事的完善來實現它最終的成果。
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